乡村消费迎政策力挺 十万亿级市场可期

来源：经济参考报

最新数据显示，7月，乡村消费品零售额4547亿元，同比增长8.8%，跑赢城镇消费品零售额0.4个百分点。值得注意的是，乡村消费正获得更多政策支持。《经济参考报》记者获悉，近期，中央层面集中部署推动扩大农村消费，政策举措涵盖贯通县乡村电子商务体系、完善快递物流配送、保障就业增加收入等多个方面。

其中，作为农民消费重要节点的2.1万个镇，将获得更多财政投入和投融资支持，有望迎来商贸流通体系建设高峰。业内人士指出，乡镇和村两级消费市场占我国消费市场总体的38%，具有巨大消费潜力。未来10年乡村社会消费品零售总额有条件保持年均7%左右的增速，在2030年有望达到10万亿元。

统计局数据显示，7月，我国社会消费品零售总额34925亿元，同比增长8.5%，其中，城镇消费品零售额同比增长8.4%，乡村消费品零售额同比增长8.8%，乡村消费潜力加速释放。

国家统计局贸经司司长董礼华此前表示，随着疫情防控形势持续向好，乡村市场恢复自3月开始明显改善。二季度，乡村消费品零售额同比增长14.3%，两年平均增长4.8%，两年平均增速比一季度加快1.6个百分点，增速提升幅度高于城镇市场1.3个百分点。

近年来，我国乡村消费加速崛起。商务部研究院电子商务研究所副研究员洪勇接受《经济参考报》记者采访时指出，乡村消费是消费市场的重要组成部分，市场基数小增速快，还有很大的增长空间。“2020年我国社会消费品零售总额39.2万亿元，其中乡村消费品零售额达5.3万亿元，占比约为13.52%，发展潜力巨大。近年来，乡村消费升级趋势明显，增速连续8年快于城镇。”洪勇说。

商务部研究院流通与消费研究所副所长关利欣也认为，乡村消费市场存在巨大潜力：乡村消费市场主体规模庞大；近年乡村社会消费品零售总额增长均高于城镇，乡村消费增长保持强劲动能；城乡消费呈现梯次升级态势，乡村下沉市场升级潜力加速释放。

另外，城乡居民收入相对差距继续缩小等有利因素累积，也为乡村消费进一步增长奠定基础。洪勇指出，2020年，农村居民人均可支配收入17131元，比上年增长3.8%，快于城镇居民2.6%。脱贫地区农村居民人均可支配收入更是快速增长，从2013年的6079元增长到2020年的12588元，年均增长11.6%。

洪勇指出，在当前加快构建新发展格局背景下，我国县域商业体系建设将进一步完善，农民消费潜力得到释放，农村将逐渐成为我国消费增长潜力最大的地区。

推动乡村消费潜力释放的政策在进一步加码。7月30日召开的中共中央政治局会议在部署下半年经济工作时明确，加快贯通县乡村电子商务体系和快递物流配送体系。

7月14日召开的国务院常务会议确定完善农村寄递物流体系的措施，更好满足农民生产生活需要。会议指出，加快发展农村寄递物流，进一步便利农产品出村进城、消费品下乡进村，是推进乡村振兴、增加农民收入、释放农村内需潜力的重要举措。

部委层面也在密集部署。在7月26日的国务院政策例行吹风会上，国家邮政局、农业农村部、商务部等部门对加快农村寄递物流体系建设作出具体部署。国家邮政局副局长陈凯表示，将建设300个快递服务现代农业的示范项目，探索为农产品上行提供专业化寄递服务模式。加强寄递物流基础设施建设，建设县级寄递物流公共配送中心和村级寄递物流综合服务站。

与此同时，县域商业体系建设也进入高潮。商务部等17部门印发《关于加强县域商业体系建设 促进农村消费的意见》，从九方面提出31条举措，并由商务部牵头建立县域商业体系建设工作协调机制，加强县域商业体系建设。

商务部流通发展司负责人指出，我国有2.1万个镇，当前农民消费主要集中在镇。“十四五”时期，把县域作为农村商业的切入点，不仅包括传统意义上的农村：乡和村，还包括镇，适应当前农村流通、农村消费实际情况，强化县城中心地位，发挥镇的重要节点功能。

该负责人表示，突出农民收入、农村消费双提升，是发展农村商业的根本出发点和落脚点。“农村流通连接生产与消费，乡镇和村两级消费市场占我国消费市场总体的38%，具有巨大消费潜力。健全农村现代商业体系，既要在个体层面，提高农民收入，增强农民获得感、幸福感；也要在宏观层面，扩大农村消费，形成强大国内市场。”

多重利好下，我国乡村消费市场有望保持较高增速。中国（海南）改革发展研究院发布的《中国消费》绿皮书指出，近年来，农村社会消费品零售总额增速一直在11%左右。2020年疫情影响下，这一数据为同比下降3.2%，同期全国社零总额为下降3.9%。考虑到我国疫情得到较好控制，农村消费水平恢复较快，未来10年乡村社会消费品零售总额保持年均7%左右增速是有条件的。

中国（海南）改革发展研究院课题组预测，据估算，2030年乡村社会消费品零售总额将在2020年的基础上实现翻番，有望达到105724亿元。

房价永不跌的幻想已经悄然破灭

信息发布者：鲁安新华

陕西省本地商家渭南市本地商家大荔县本地商家赵渡镇本地商家

一谈到物业，这是咱们所有购房大众，在日常生活中，都不可或缺的重要组成部分，毕竟物业能帮助业主解决小区绿化，清洁，安全等一系列问题，从而提高业主的居住舒适度，这在一定程度上，让物业显得格外重要！

不过，从最近两年的情况来看，似乎有大量业主对此并不买账，有资料显示，有大约7成的户主，对物业都存在着不满，甚至在一份线上调查中，高达86%的人都支持全面取消物业！

而归咎其原因，无非是很多物业拿钱不办事，做事拖拉，还总是推卸责任，更有甚者完全看不清自身定位，把自己当成了小区的主人，殊不知，物业只是业主花钱雇来的服务人员而已！

所以，针对物业这种不作为的情况，全国已经有很多小区，都行动起来了，比如陕西的某小区，2016年通过全体业主投票，直接赶走了服务极差的黑心物业，最后又推举出了带头业主，对小区进行全面管理，而这5年来也取得了很好的效果，不仅小区居住体验得到了大幅提升，还节省了几百万的物业费，可谓一举两得！

房价永不跌的幻想已经悄然破灭。

8月份，北京热浪滚滚，但西城区的房产中介犹如身处三九严冬。

仅仅一个月，北京曾经的顶级学区已然大变天，市场价与相邻片区几近拉平。记者在实际走访中发现，尽管看房者不少，但实际下手的并不多；在幽深破旧的小区内，许多业主心情低落，被中介劝说下调房源价格。

不仅是北京，在杭州、上海、苏州等地，二手房大面积降价、成交量腰斩，已不再是单个城市的孤例。在密集的调控大锤下，补上二手房这个“漏洞”，成为多地政策焦点。学区房信仰、房价信仰，都在变成历史名词。

“如果说曾经对调控放松还有幻想的话，现在已经彻底破灭了。”一位房企人士称。可以看到，新一轮全国楼市调控大幕已经拉开，而此轮调控的力度、范围与决心，都堪称空前，楼市表现过热的城市，将被坚决问责。

北京：顶级学区房失去光环

扫完健康码，穿过坑坑洼洼的水泥路，便来到一幢六层高的楼房前。这里位于北京西城区塔院胡同，小区房龄超过三十年。小区树荫环绕，但一进入楼道，眼睛便仿佛丧失了功能，灯光黯淡、墙皮脱落、电线交缠。

中介小吴对这里很熟悉，最近几天，他带了好几拨人前来看房，但结果都不甚理想。“德胜的价格还会不会再降？”“现在买德胜，以后孩子上小学能保障吗？”面对看房者的疑问，小吴只能无奈微笑，或给出保守的参考建议。

一个月前，那些“7·31”政策后置业德胜、月坛、金融街(000402,股吧)学区的家长发现，花千万购入的学区房变成拆“盲盒”游戏，在大量生源和多校划片政策下，原先看中的对口小学，不再是笃定的囊中之物。自此，这几个北京顶级学区开始从高峰滑落，成交价大面积下降。

“受政策影响，德胜学区房的价格瞬间下来了，以前这片单价大约16万，现在就是13万~14万。”小吴称。

不仅如此，因西城区市场交易放缓，朝阳、海淀等区域也受到影响。“看着德胜房价哗啦啦下降，我们也很紧张。”朝阳一中介称，年初时，手头一套房源报价1300万左右，现在降到1100万了，海淀也出现了降价案例。

学区房永不跌的神话，在北京悄然落幕。尽管近期降价的多为此前的顶级学区，但在如今市场环境下，购房者的观望心态与日俱增。

苏沪市场出现降价苗头

“以后在苏州买不起房子，只能去上海了。”2019年苏州楼市大热，部分片区价格暴涨，房价堪比上海中环，那时苏州人曾发出这样的感慨。不过，今年苏州楼市正式进入了“横盘期”。

“现在苏州二手房大面积降价，大批楼市投资客正在降价卖房，割肉离场，新房市场也处于低谷。”一名熟悉苏州楼市的市场人士告诉第一财经。

根据苏州当地发布的7月份数据，当月苏州新房成交均价为2.60万元/平方米，环比上涨。但与此同时，二手房挂牌均价却为2.48万元/平方米，环比下跌。

有苏州本地购房者对第一财经表示，她从今年4月份开始关注工业园区湖东CBD一套房子，挂牌价超过1000万元、单价超过6万元/平方米，这一价格基本属于苏州房价第一梯队，但房子挂牌两个月后，业主就降价60万元，而她则选择继续观望。

在上海工作的另一名购房者，从今年年初就开始关注昆山花桥的房子，她告诉第一财经，花桥片区的整体降价最近两个月比较明显。“我一直关注的两套房子，一套降价35万，一套降价15万，都是7月以后业主调价的。”

与此同时，上海市场也现降温苗头。今年以来，上海已经10次出台楼市新政以及补丁政策。7月，上海再出重磅调控，规定二手房价格在挂牌核验后方可对外发布，此后虚高房源纷纷下架。

“想要卖房的客户，能以核验价挂牌卖就赶紧卖，下半年可能政策还会收紧。”上海市宝山区一家中介门店负责人对第一财经表示。

一位在大虹桥区域购房的海归落户者告诉第一财经，他买完房后上海即发布二手房核验价新规，同小区同户型挂牌总价立刻跌了30万元。

“前滩在二手房核验价新规公布后，大概成交了3套房，成交价对比之前至少回调5%。”一名专做前滩业务的中介表示，作为本轮上海楼市上涨的最热区域，前滩房价已经见顶，进入下行通道。

杭州：二手房成交量腰斩

调控重锤落地前，杭州楼市热了很多年，新房“万人摇”现象频繁出现，新房火热也带动着二手房房价不断攀升。

今年8月5日，杭州出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，升级限购门槛——落户未满2年的，需连续缴纳2年社保方可购房1套；非杭州户籍的需连续缴纳4年社保方可购房。

嗅觉灵敏的二手房市场动向其实早于新政。今年3月，杭州二手房成交量一度达到11534套的峰值，而到了7月份，这个数字仅剩下6179套，短短三个月间，二手房成交量腰斩。

8月第一周，杭州主城区二手房签约量不足1000套，环比再下跌7.5%。7月份，杭州二手房市场成交均价为3.38万元/平方米，相比成交情况最“冷”的2月份，还低了近2000元/平方米。

居高不下的二手房库存也动摇着卖家的心态，价格有了松动的迹象。

“新政之后，有业主调低价格，有人干脆撤掉房源，不愿意降价所以不卖了。”杭州滨江区一名二手房中介对第一财经表示。一名杭州购房者表示，她一直关注西湖区银泰城一小区，新政前挂牌价降了20万，新政发布后，立刻又降价10万。

杭州的学区房神话也在破灭。今年7月中旬，杭州市曾出台《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，其中提到要推进名校集团化办学、推进双向等额招生等。

上述意见稿出台不久后，7月27日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，仅以7.85万元/平方米的单价成交，接近底价，相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元/平方米。业内人士认为，这一场凉透的法拍，是对学区房价格进行了新的锚定。

楼市调控预期不放松

从以上楼市热点地区表现可知，全国楼市调控已进入新的强周期。中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，全国各城累计房地产调控政策次数为304次，再创半年调控次数历史新高。

7月23日，住建部还联手与房地产紧密相关的七部门共同发布一则重磅通知，其中明确：三年内整顿好房地产市场，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决问责”。话音刚落，上海、绍兴、合肥等14个城市再出楼市调控新规。

中金固收认为，2015年之前房地产调控政策基本是一刀切，通过限购限贷等进行全面调控，而2015年之后赋予地方更大自主权，尽管房价上涨高的城市会受到调控，但在涨价预期下需求很快会溢出其他城市，这也让我们见证了过去长达六年的房价上涨周期。

但如今，楼市调控进入了新局面，力度与决心都是空前的。

此外，纵观7月以来出台的调控，补上二手房这个“漏洞”成为政策焦点。多城开始整顿二手房中介经营、出台二手房指导价、打击炒作学区房。截至目前，深圳、成都、西安、宁波、三亚、上海等地都已推出二手房价格调控文件。

业内人士认为，在一线城市，二手房占市场总成交基本达到80%，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控是必然趋势。从政策效果看，包括深圳等城市已出现房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。

一直以来，在二手房市场交易中，学区房都堪称“硬通货”，同时也是炒房客的重点目标。但近期，深圳学区房的热度明显降温，一些远低于此前成交价的优质学区房也无人问津。近日，在京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍，而且起拍价相比市价便宜了500万元以上。

上周，京东拍卖显示，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。记者实地走访附近中介门店了解到，由于该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，同户型房子总价基本都在2500万—3000万元，单价超过20万元每平方米。

在此之前，深圳优质学区房百花片区的长城花园一套104.7平方米的房子起拍价为1084万元，单价在10万元，每平方米比市场价便宜了三万多元，但同样遭遇了流拍。目前二拍价格更是降到了867万元。

深圳某地产中介公司福田北区负责人：这个法拍房的流拍确实比较罕见。之前这个片区的房子，即使是法拍房，也比较受追捧。这次流拍可能也释放了一个信号，对学区房热捧的程度可能有所下降。

记者了解到，深圳学区房遭到重大打击的主要原因是，8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。尽管相关草案仍在征集意见阶段，具体细则尚未出台，但有意入手学区房的购房者已经开始观望。

深圳市民李女士最近一直在看学位房，她告诉记者，如果深圳推行大学区，原先想买的房源价值将大打折扣。

购房者 李女士：我看了这个片区，均价大概在13万左右。我现在入手的话，很怕套牢在上面，担心就算买了学位房，能不能在这个学校入学，而且现在入手的话，又担心房价还会下降。

在购房者陷入观望的同时，不少学区房业主开始果断“割肉”，抢先抛售。百花片区是深圳传统的热门学区房片区，这里的房产中介告诉记者，学区房新政即将实施的消息出来之后，已有多名学区房业主打电话前来咨询。目前该片区的放盘量有了明显增加。

深圳某地产公司百花片区中介人员：以前可能每个月的放盘量大致是五六套，征求意见稿以来，量明显增加了，可能能达到10套以上。到店的业主主要关心的就是现在政策对周边房价的冲击。

深圳某地产中介公司福田北区负责人：尤其是以前的那种纯学区房，就是比较小面积的学区房有明显地增多，我们片区可能至少增加到10%到20%。很多业主也经常在咨询现在市场的成交状况。

学区房价格大跳水 有价无市无人问津

受到学区房新政即将实施的影响，深圳学区房市场一夜入冬，成交低迷。目前市场上学区房的价格又有怎样的变化呢？

记者走访深圳多个学区房片区的房产中介了解到，学区房新政即将实施的消息出来之后，不少学区房业主主动下调价格，幅度均以百万元起步，并表示，只要买家诚心想买，价格还可以再谈。

深圳某地产中介公司罗湖区负责人：我们这里最老的小区愉天小区，之前价格在18万左右，现在可能16万左右业主就愿意卖了。像包括对面的柏丽花园还有嘉多利花园这些也会有一些笋盘，之前价格大概16万，现在大概13万。

深圳的百花片区以教育资源集中著称，当政策转向时，该片区的学区房价格变动也最为明显。以带有深圳实验小学和实验中学双名校学位的南天花园为例，尽管该小区已有超20年房龄，但由于名校学位加持，成交单价曾一度达到24万元一平方米，如今价格也出现了下跌。

深圳某地产公司百花片区中介门店负责人：像我们双实验的南天花园有一些挂盘原先是在2100万左右，现在也回调到1900多万挂盘价，成交价可能还要进一步往下调。有一些楼龄二三十年的老房子，像长城这种步梯的，去年的行情价86平方米的可以卖到1400万，现在它的单价降幅达到3万一平方米。

记者在调查中还发现，即使在同一个片区、隔一条马路，带有名校学位的学区房价格明显高于周边的其他住宅。

深圳某地产中介公司罗湖区负责人：比如说现在读深圳中学这边基本上像老小区都是十几万一个平方米，如果去到旁边洪湖这个片区，它的价格就会低几万块，可能6万、7万都能买得到了，相差的幅度还是比较大的。

业内人士表示，由于此前深圳二手房市场对学区房的追捧，一些房源已经脱离了居住属性，变成了纯粹的市场炒作行为，一旦政策转向，这类房源将面临巨大风险。

深圳某地产中介公司福田北区负责人：小区比较小的或者说房源本身面积比较小的，房源本身并没有太大的优势，只是仅仅靠一个学区，导致它们价格涨得明显超过同片区、同社区的一些房源。我觉得下一步这种房源下降幅度会最大。

深圳：学区房问题考验教育公平 整治势在必行

学区房问题困扰教育公平已久。深圳准备出台的大学区招生和教师交流制度等一系列政策，能不能破解当前的择校热，进而从根本上铲除学区房派生的各种弊端呢？

事实上，早在2015年，深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生，以缓解择校热的难题，但效果并不明显。据了解，目前深圳的中小学采用的是积分制，以距离划分的学区房积分最高。虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最为紧密，因此并不能抑制市场对学区房的炒作。业内人士表示，一旦深圳采取大学区制，房子和学位的对应关系会被打破，这就意味着依靠学区房上名校的概率将会大大降低。

深圳市住房研究会会长 陈蔼贫：过去在我们整个房地产市场中，住房和学区密切关联，也就是说一个小区对着一个学位，对着一个学区。如果我们从更大的范围来看，采用大学区概念，也就是说这个片区的房价与其他的片区的房价，在学位上变成同等条件了，自然这种上涨的动力和空间就不存在了。

此外，《草案》征求意见稿还提出了建立教师交流制度。学区房制度的另一个根基是所谓的名校，没有名校，市场对学区房的炒作就失去了理由。一所名校最根本的因素就是教师，建立教师交流制度，各片区教学水平的均衡化将会大大推进。这对于追逐名校学区房的炒作资金而言也是釜底抽薪。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：一些好学校的师资，适当合理地分流一些到其他学校去，带动其他所谓的普通学校，提高它的师资力量，都有非常好的传导作用。

记者了解到，不管是一二线还是三四线城市，此前每一轮的楼市上涨，学区房都是上涨“领头羊”。不过，目前各地针对学区房的改革正在进行中。据不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手重拳整治学区房乱象。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：如果严格按照现在的框架来做，我认为过去的这些重点学区，特别是那些几大名校所集中密集的学区，它原有的学区房炒作得很厉害，可能房价会有比较大的跌幅。

来源：央视网

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